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LA COPROPRIÉTÉ INDIVISE : UN BREF SURVOL

10 mars 2010 | Nicholas Léger-Riopel | Droit immobilier

L’une des premières questions que devrait poser un individu intéressé à l’acquisition d’un logement en copropriété est celle de savoir s’il s’agit d’une unité de copropriété divise ou indivise. Si le régime de la copropriété divise est relativement bien connu – le régime usuellement désigné comme celui des condominiums-, il en va autrement pour celui de la copropriété indivise.

Sont indivisaires les copropriétaires qui ont acquis une partie seulement (appelée quote-part) de l’ensemble d’un immeuble. Seraient dans cette situation par exemple deux couples acquérant ensemble un duplex et occupant chacun un étage. Il importe également de retenir qu’un certain nombre d’immeubles à logements multiples existants sont convertis en copropriété indivise et les unités revendues sous l’appellation, décidément inexacte, de « condominiums ».

Compte tenu que la plupart des immeubles acquis en copropriété indivise sont garantis par une seule hypothèque, la pratique des institutions financières est de minimiser leur risque en exigeant une mise de fonds minimale de 20% au moment de l’achat d’une unité, ce qui a une double incidence : le prix d’achat des unités de copropriétés indivises ont des prix sensiblement plus bas que leur équivalent en copropriété divisée, mais sont également plus difficiles à revendre.

Le régime de taxation municipale et scolaire applicable à la copropriété indivise diffère de celui de la copropriété divise puisqu’un seul avis de taxation est émis pour l’ensemble de l’immeuble et non à chacune des unités séparément. L’ensemble des indivisaires sont donc responsables du paiement des taxes dans leur intégralité. D’où l’importance de prévoir, même si la loi ne l’impose pas, une convention de copropriété, véritable « contrat de vie » entre les indivisaires, établissant notamment la part des charges communes qui auront à être assumées par chacun, telles que le paiement des primes d’assurances, des taxes, du chauffage ainsi que des frais d’entretien.

Me Nicholas Léger-Riopel
Alepin Gauthier, Avocats

Cette chronique contient de l'information juridique d'ordre général et ne devrait pas remplacer un conseil juridique auprès d'un avocat qui tiendra compte des particularités de votre situation.